España envejece más rápido de lo que construye para ese envejecimiento. Mientras la población de 65 años y más ya representa algo más de una quinta parte del total y podría rozar el 30% hacia 2055, el modelo residencial dominante para la vejez sigue dividido entre dos extremos: la vivienda familiar de siempre o la residencia asistida. Entre medias, un modelo minoritario pero en expansión empieza a interesar tanto a colectivos de mayores como a arquitectos y promotoras: el cohousing sénior. En 2026 ya hay más de 80 proyectos en distintas fases de desarrollo en el país, aunque representan todavía una fracción mínima del parque residencial disponible para personas mayores.
¿Qué es el cohousing sénior?
El cohousing (o vivienda colaborativa) es un modelo residencial nacido en Dinamarca en los años sesenta que combina vivienda privada independiente con su propia cocina y baño, con espacios y servicios compartidos: cocina común, lavandería, huerto, salas de estar, zonas de cuidados. Cuando este modelo se orienta específicamente a personas mayores, generalmente a partir de los 50-55 años, se conoce como cohousing sénior. La idea de fondo no es sustituir la autonomía personal por la vida asistida, sino diseñar un entorno que facilite el apoyo mutuo entre vecinos y retrase o evite la necesidad de una residencia convencional.
Arquitectónicamente, esto se traduce en una tipología híbrida: unidades de vivienda reducidas y accesibles (a menudo sin barreras, pensadas para la movilidad reducida) organizadas alrededor de espacios comunes generosos, que en muchos proyectos ocupan una proporción del edificio mayor que en la vivienda colectiva convencional.
El modelo jurídico detrás del diseño
Buena parte de los proyectos españoles de cohousing sénior no se estructuran como propiedad individual, sino bajo la fórmula de la cooperativa en cesión de uso: los residentes no compran su vivienda, sino que adquieren un derecho de uso indefinido sobre ella a cambio de una aportación inicial y una cuota periódica, mientras la propiedad del conjunto permanece en manos de la cooperativa. Este modelo, extendido en los países nórdicos, tiene una consecuencia directa sobre el proyecto arquitectónico: al no fragmentarse la propiedad, resulta más sencillo diseñar y gestionar espacios comunes amplios, y facilita los llamados contratos intergeneracionales, que permiten la incorporación progresiva de nuevos residentes a medida que otros dejan sus viviendas, dando continuidad al proyecto a largo plazo.
En paralelo, algunos ayuntamientos han empezado a ceder suelo público mediante concesión demanial a entidades sin ánimo de lucro para levantar este tipo de equipamientos, una vía que reduce el coste de suelo, habitualmente la partida más pesada del proyecto y que empieza a normalizarse en ciudades como Madrid.
Proyectos de referencia en España
El ejemplo más citado del sector es Trabensol, en Torremocha del Jarama (Madrid), una de las primeras cooperativas de cohousing sénior consolidadas en el país. En Málaga, la Residencial Santa Clara se considera pionera por haber sido de las primeras experiencias españolas de vivienda colaborativa dirigida a mayores de 50 años. En la provincia de Jaén, el proyecto de Hábitat Colaborativo en Frailes más de 10.000 m² de instalaciones sobre una finca de más de 30.000 m² añade a la vivienda colaborativa un componente de alojamiento hotelero abierto a no socios, un modelo mixto que busca reforzar la viabilidad económica del conjunto. A estos se suman iniciativas en distintas fases de desarrollo como Meridiano Común, impulsada por la Unión Democrática de Pensionistas, y proyectos concentrados sobre todo en Madrid, Andalucía, Cataluña, Asturias, Cantabria, la Comunidad Valenciana, el País Vasco y Canarias.
¿Por qué crece ahora?
Detrás del interés hay una combinación de presión demográfica y un cambio de expectativas. Según las proyecciones del Instituto Nacional de Estadística, los hogares unipersonales podrían alcanzar los 7,7 millones en 2039, y la población de 80 años y más crecería un 47,5% en 15 años. A eso se suma un problema menos visible pero igual de relevante: se estima que cerca de tres millones de personas mayores de 65 años sufren soledad en España.
Las encuestas a mayores matizan, eso sí, el entusiasmo: según el Informe Mayores UDP, la propia vivienda de toda la vida sigue siendo la opción mejor valorada (8,9 sobre 10) frente al cohousing (5,1), aunque este último supera tanto a la vivienda de hijos o familiares (4,4) como a las residencias tradicionales (4,5). Es decir, no se percibe como la opción ideal, pero sí como una alternativa claramente preferible a las dos fórmulas que hoy dominan el mercado.
Los retos pendientes
El propio crecimiento reciente conviene interpretarlo con cautela: el cohousing sénior sigue representando en torno al 0,02% del parque de viviendas con servicios para mayores en España, muy lejos todavía del papel que ocupa en países como Noruega, Finlandia o Dinamarca, donde lleva décadas integrado en la política de vivienda. La brecha entre el interés declarado cerca de la mitad de quienes conocen el modelo se plantearían vivir en uno y los proyectos realmente construidos sigue siendo amplia, condicionada por la disponibilidad de suelo, el acceso a financiación y la falta de un marco normativo específico en buena parte del territorio.
El cohousing sénior no va a sustituir a la vivienda familiar ni a la residencia asistida como modelos dominantes a corto plazo, pero su crecimiento de una experiencia casi anecdótica a más de 80 proyectos activos en 2026 señala un cambio real en cómo una parte de la población mayor quiere envejecer, y plantea a los estudios de arquitectura un encargo relativamente nuevo: diseñar no solo viviendas accesibles, sino comunidades completas, con un equilibrio entre espacio privado y común que hasta ahora ha sido más propio de la vivienda cooperativa joven que de la vivienda para mayores. La pregunta que queda abierta es si el suelo público cedido en condiciones favorables como ya ocurre en Madrid será suficiente para que el modelo deje de ser una excepción y se convierta en una pieza estándar del catálogo residencial español.
