Luis Roca de Togores, presidente de la Junta de Compensación de Valdecarros, manifestó ayer que este desarrollo urbanístico “está llamado a liderar la edificación de vivienda de Madrid en el medio plazo. El sureste es una oportunidad única para solucionar el desequilibro entre oferta y demanda de vivienda. De las 51.000 viviendas previstas en Valdecarros, más de 28.000 tendrán algún tipo de protección. Además, este entorno aportará a Madrid más de 687 hectáreas de zonas verdes y 7.500 millones de euros en inversión, incluyendo urbanización y edificación”.
En un acto presentado por Jesús Paños Arroyo, presidente del Colegio de Aparejadores de Madrid, Roca de Togores indicó que el proyecto de Valdecarros, estructurado en 8 etapas, ha comenzado ya con la fase de urbanización de la etapa 1 del plan, una vez firmado en mayo pasado el Convenio de Gestión con el Ayuntamiento de Madrid. “Tenemos previsto sacar la licitación de las etapas 2 y 3 el año que viene. El objetivo último”, según el presidente de la Junta de Compensación, “es poner en marcha las obras de edificación de la etapa 1 en el segundo semestre de 2023 y las obras de edificación de las fases 2 y 3 a lo largo de 2024”. Según Roca de Togores, “estas tres primeras etapas del desarrollo de Valdecarros representan 13.500 viviendas, una cantidad equivalente a desarrollos completos como el de Valdebebas o el de El Cañaveral”.
Según el presidente de la Junta de Compensación de Valdecarros, “de las 150.000 viviendas que desarrollará Madrid a medio plazo, más de 100.000 se concentrarán en el sureste: 51.000 viviendas en Valdecarros; 22.000, en Los Berrocales; 16.000, en Los Ahijones; 14.000, en Los Cerros, y otras 14.000 en El Cañaveral. De esas 150.000 viviendas, el sureste suma 117.000. Valdecarros representa el 34% del total”.
Jesús Ignacio Pascual, director general de Gestión Urbanística del Ayuntamiento de Madrid, destacó en el acto que “Valdecarros permitirá una vivienda a precios asequibles en ámbitos urbanos modernos y sostenibles. Los desarrollos del sureste fomentarán la actividad empresarial y el empleo en un entorno con un número significativo de zonas verdes, en el ámbito del Bosque Metropolitano de Madrid, el gran pulmón de la ciudad del siglo XXI, que se extenderá a lo largo de 75 kilómetros”.
En Valdecarros, la vivienda libre representará el 28% del uso del suelo, con algo más de dos millones de metros cuadrados. La de precio limitado, con una superficie por encima del millón y medio de metros cuadrados, supondrá el 20% del uso, mientras que la de precio básico, con algo más de un millón de metros cuadrados, representará el 14%. En conjunto, un 63% de la superficie se destinará a residencial y un 37% al resto de usos.
En cuanto a la estructura de la propiedad de los terrenos, Roca de Togores explicó que se divide en cuatro grandes grupos. “Las administraciones públicas (Comunidad y Ayuntamiento de Madrid) tienen un 36% de la propiedad del suelo; los promotores privados cuentan con un 30%; el sector financiero posee un 18% y los propietarios históricos, alrededor de 200 en total, poseen un 16%”. Según el presidente de la Junta de Valdecarros, “el peso de la administración pública en la propiedad en un factor diferencial muy favorable respecto a otros desarrollos”.
Otro grupo de propietarios lo integran promotores privados como Zapata, Pryconsa, la familia Fernández de Córdoba o los hermanos Santos. Por lo que se refiere al sector financiero, los grupos con más presencia en el proyecto son Sareb, el Grupo Santander, Grupo Sabadell, Blackstone y Cerberus. El Consejo Rector de la Junta de Compensación, según indicó su presidente, tiene 11 miembros que aglutinan aproximadamente el 70% de la propiedad, circunstancia que facilita la gestión y la toma de decisiones.
Por otra parte, el principal objetivo del plan financiero de Valdecarros, según su presidente, ha sido “garantizar la autonomía financiera de la Junta de Compensación independizándola de avatares futuros, políticos o financieros, que puedan sufrir los propietarios que participan en el proyecto”. El plan financiero, por ello, “ha optado por un esquema mixto de derramas y reservas de parcelas a favor de la Junta y venta de esas parcelas. El 30% será financiado por aportaciones de los propietarios, con derramas, y el 70% con venta de aprovechamientos que se reserva la Junta”. Según Roca de Togores, en el Consejo Rector se ha optado por reservar para la Junta todos los usos que no sean residenciales. “Son usos de muy difícil división que tienen más valor, una mejor comercialización y más capacidad de adaptación urbanística a situaciones cambiantes”, puntualizó el presidente de la Junta de Compensación. En este sentido, “la reserva de aprovechamientos residenciales se ha configurado de forma residual para la financiación que faltaba por cubrir”.
La Junta ha puesto en marcha un sistema de apoyo a la incorporación de inversores interesados y ha diseñado una plataforma gratuita para el encuentro de potenciales compradores y vendedores que se pondrá en marcha una vez que tenga los permisos correspondientes y que coexistirá con otros esquemas de intermediación entre las partes.
Roca de Togores afirmó que “en 2016 el plan de Valdecarros fue validado por el Tribunal Supremo y es un lujo para Madrid contar con este aval”. La Junta de Compensación confía en presentar al Ayuntamiento de Madrid “antes de que finalice el año el proyecto completo de urbanización de Valdecarros y calculamos un año de tramitación para que se pueda aprobar. El proyecto de expropiación esperamos que se encuentre en fase de información pública en el mes de enero y que a lo largo del primer trimestre se pueda aprobar. En lo que se refiere al proyecto de reparcelación, pretendemos llevarlo a la Asamblea General a lo largo del primer semestre de 2022”.
